大唐元和年间，淮安府山阳县有个书生姓蒋名瑜，表字子正。这蒋生虽出身书香门第，奈何父母早逝，家道中落，守着城外三间旧屋、半架残书度日。这日春雨初霁，蒋生推开柴扉，见院中桃花被夜雨打落大半，正自嗟叹，忽闻得邻家传来女子啼哭之声。
你道这邻家是谁？原是城中绸缎商冯德家的别院。冯家有个女儿名唤云珠，年方二八，许给了城中举人赵文华。谁知这赵举人春闱赴考途中坠马而亡，云珠未过门便守了望门寡。冯家老爷思想女儿年轻，欲另择佳婿，云珠却是个烈性的，定要为未婚夫守节三年。
蒋生平日与冯家只有一墙之隔，常闻云珠在院中吟诗作对，知是个才女。此刻听得哭声凄切，不免心生怜悯，踱至墙边细听。却听云珠哭道：“赵郎既去，妾当相随，奈何父母在堂，不能尽孝……”蒋生听得心惊，暗道这女子莫不是要寻短见？
正焦急间，忽见墙头石榴树上挂着一方素帕，随风飘落院中。蒋生拾起看时，见帕上绣着并蒂莲，角上题着两句诗：“曾经沧海难为水，除却巫山不是云。”墨迹尚新，显是方才题就。蒋生知是云珠之物，欲待送还，又恐唐突，只得将帕子袖了，自回屋中读书。
却说云珠哭了半日，丫鬟春梅来劝：“小姐莫要伤心，老爷说了，过两日要带小姐去金山寺进香散心。”云珠拭泪道：“我这般模样，如何见得人？”春梅道：“小姐终日愁闷，倒不如做些针线。前日老爷得了一斛南海珍珠，小姐何不串件珍珠衫解闷？”云珠这才止了哭声，开箱取珍珠。
这一箱珍珠个个圆润饱满，足有百颗之多。云珠拈起银针，穿上金线，一颗颗仔细串起来。春梅在旁打扇，主仆二人直忙到月上柳梢。
再说蒋生这夜挑灯夜读，忽听得窗外窸窣有声。推窗看时，却见一只白狐蹲在院中，前爪捧着他日间拾得的素帕。蒋生惊道：“你这畜生，如何盗我东西？”那白狐竟开口人言：“书生莫怪，我乃南山狐仙，见冯小姐有难，特来相助。”蒋生大惊，忙整衣作揖。
白狐道：“明日午时三刻，冯家将有火灾。书生若能相救，自有善报。”说罢化作青烟而去。蒋生将信将疑，一夜未眠。
次日果然烈日当空，蒋生留心观察冯家动向。至午时，果见冯家厨房冒出浓烟，顿时哭喊连天。蒋生不及多想，翻墙而过，见云珠正在绣楼惊慌失措，火势已封住楼梯。蒋生急中生智，扯下院中晾晒的布匹浸入鱼缸，披在身上冲进火海。
云珠见有陌生男子闯入，惊得面无人色。蒋生顾不得解释，一把抱起云珠，从窗口跃下。二人刚落地，绣楼轰然倒塌。云珠惊魂未定，见救命恩人是个清秀书生，不由粉面飞红。
这时冯家老爷夫妇赶到，见女儿无恙，连连向蒋生道谢。忽有丫鬟惊呼：“小姐的珍珠衫还在楼上！”众人看时，那珍珠衫竟完好无损挂在院中梧桐树上，百颗珍珠在日光下熠熠生辉。冯老爷啧啧称奇，连道：“天意，天意！”
自此蒋生与冯家往来渐密。冯老爷感他救命之恩，常邀他来家吃茶说话。云珠自那日被蒋生所救，心中暗生情愫，知他贫寒，常让丫鬟送些吃食笔墨。蒋生见云珠知书达理，容貌秀丽，也不免动心。
这日蒋生又来做客，冯老爷留他饮酒。酒过三巡，冯老爷叹道：“小女命苦，如今守孝将满，老夫欲为她另择佳婿，不知贤侄可认得什么才俊？”蒋生会意，起身长揖：“小生不才，愿娶小姐为妻。”冯老爷大喜，当即许婚。
谁知天有不测风云。城中有个泼皮王三，平日专做偷鸡摸狗的勾当。那日冯家失火，他混在救火人群中，偷听了蒋生与云珠之事，又见那珍珠衫价值连城，便生出歹念。
这夜王三潜入冯家，盗走珍珠衫，连夜逃往扬州。到了扬州，找到当铺掌柜胡四海，谎称是家传之宝。那胡四海是个识货的，见珍珠衫珍贵，当即出价五百两。王三得了横财，终日花天酒地。
却说扬州知府杨文远这日巡视市井，路过胡四海当铺，恰见胡四海拿着珍珠衫把玩。杨知府早年曾在山阳县为官，认得这是冯家之物，心中生疑，回衙即派差役捉拿胡四海。
胡四海到大堂，连喊冤枉。杨知府问珍珠衫来历，胡四海供出王三。差役们按图索骥，在妓院中拿住王三。王三受不住刑，招出实情。杨知府大怒，将王三收监，珍珠衫暂存府库。
再说冯家发现珍珠衫失窃，阖府惊慌。这珍珠衫是冯家祖传之宝，更奇的是衫上暗藏玄机——珍珠排列暗合星象，其中一颗内藏藏宝图。冯老爷急火攻心，一病不起。
蒋生为宽慰未来岳父，决意赴扬州寻宝。云珠连夜绣了香囊相赠，内藏避邪朱砂。蒋生收拾行装，辞别冯家，乘舟南下。
这一日船到江心，忽遇狂风。艄公措手不及，船触暗礁沉没。蒋生抱着一块木板漂流至金山脚下，被一老渔夫所救。老渔夫姓徐，孤身一人，见蒋生文弱，留他在家将养。
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